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酒店建设的未来与发展 http://www.beijinghonglu.cn
2012-8-21
各位来宾上午好,酒店业建设是一个蓬勃发展的行业,我前天刚从德国归来,其中也是研究和造访了一些新的酒店的新的一些项目和一些新的发展的动态,从世界范围来看,酒店是处于一个比较好的增长时期,包括欧洲方面,我们在德国有一家长期合作的专门从事顶级酒店室内设计的一家公司,他们未来两三年的业务排满了,没有时间到中国来进行酒店,他们非常想到中国来进一步发展酒店的业务,但是欧洲的酒店的业务看来也是发展的非常兴旺,他们竟然没有机会到中国来进一步发展。http://www.beijinghonglu.cn
 
  今天主办方但愿我谈一谈酒店建设的一些未来的发展一些趋势,刚才谈到欧洲市场,现在中国实际上是世界酒店发展的热门,从总的来讲,刚才谢教授也谈到,经济增长是带动酒店业增长的一个最主要的动力,另外就是中国休闲轨制的变化,也为酒店业的整体增长提供了一个很好的边界的前提。http://www.beijinghonglu.cn
  五合国际是一家做建筑设计为主的企业,我们有一家全资的子公司,他们是专门从事行业的投资和策划以及招商等等,国际投融资服务,这是他们新近的研究的成果,我做一个简朴的汇报,我不是搞经济方面的,我是搞建筑设计有深入的题目可以下面进一步地沟通。http://www.beijinghonglu.cn
  从总的来讲,行业来讲,酒店业已成为中国国民经济的一个重要的工业,GDP占到了4%到5%。占第三工业的收入占到了10%到15%之间,旅游总收入,特别是跟着GDP增体的收入和国民经济的增长,中国的旅游业未来有一个比较大的增长的空间。另外我们在研究中有一个比较明确的结论,包括刚才谢教授也谈到了,海内旅游市场的增长长短常迅速的,而且海内旅游增长成为中国旅游业特别是饭店业、酒店业增长的一个最活跃的因素和支撑点。 http://www.beijinghonglu.cn
  这是一些统计数字,包括国际入境旅游和海内旅游方面,可以看到从绝对数字来讲,海内旅游的增长数目较大,均匀规模在国际旅游收入的2.2至2.4倍之间,另外从收入时间趋势来看,两者的差距有缩小的趋势。综合的从速度和数目两个方面,国际旅游收入增长潜力较大,但是海内旅游收入更为具有不乱性。另外从客户细分来讲,就是海内高收入的人群是旅游业主要的客源。
  值得关注从海内高收入人群的旅游业的潜伏意识方面,我们可以看到有这样一些发展的趋势,从目前统计数字来讲,最大的时间休闲时间是阅读方面占到25%,上网的部门18%接近20%,看电视的时间,被动的是占到了17%,另外电子游戏方面占到10%,从统计调查的结果但愿的休闲方式和家人18%,阅读只占10%,展览9%,健身是8%,从中产阶级消费的方式,期待的消费方式实际上是对亲情和有请的回归成为主流,这也是饭店业、旅游业增长的重要的方面。http://www.beijinghonglu.cn
  另外从有能力消费的这些中产阶层的休闲方式来讲,目前的趋势,目前所能提供的服务和他们的期望值还有比较大的差距。这也为我们酒店产品的开发和产品的推出,提供了很好的空间。另外从旅游行业从这些行业的发展周期来讲,我们可以看到有这样一些规律,从初期的导入期,到成长期、到成熟期以及包括停滞、衰退,立异期这样一个螺旋式增长时期,中国的旅游业是处于高速增长的时期,这时期的特点有这样几个方面?一个是以处境旅游处境产品、城市假日旅游等等这些,这些是这一时期增长点的一个比较有特征的领域,从这一时期来讲,它的旅游业的增长远远高于GDP均匀的增长速度。
  另外我们可以深入地分析一下,目前的旅游的举措措施的情况,目前来讲,吃住行消费占徐有消费中占绝对的比重占到85%,而其他的类型占到15%。目前的市场发展属于一种爆发式的增长,低水平的产品占了比较大的市场的份额,缺少了有吸引力,有生命力和真正能够为成熟体系的这种产品的综合项目。http://www.beijinghonglu.cn
  从分布上来讲呢?观光旅游为主,文化旅游型和高档消费独家型的成熟的项目比较少,从对比海内外的发展来看,就是海内现在还停留在一种观光的形式,就是出去看一看,而像西方国家比较成熟的是以休假型为主,每年有固定的时间,在欧洲他们每年的企业的员工或者大学刚毕业之后,他们就有将近五个礼拜左右的休假,五个礼拜一般是分冬季和夏季,是以独家型酒店为主,GDP到了之后人类有共同的需求,这是未来的发展。
  我们总结归纳一下海内市场的发展趋势,跟着消费能力的增长,市场的需求总量将会有比较显著的增长。第二,从结构方面,购物、娱乐、休闲的比重将逐步上升。从旅游的路线来讲,由短途游线,或者是以长途发展的比较有基础,包括出境游也是由境外的港澳游,东南亚逐步向世界其他的长线的热门发展,在海内来讲,除了一线之外,二三线城市,其他的以天然风光为主的旅游潜力资源的发展的机会会有更多。
  从种类来讲,就是以城市度假游、自驾游、这一类的产品就会有新的增长的空间。另一方面我想谈一下有关酒店开发方面的一些新的趋势,从我们接触的大量的项目中感慨感染到这样一个比较大的趋势,就是旅游主题成为地产开发取得土地的新模式,因为获得土地的难度越来越加大,越来越多的开发企业从初期的住宅开发,逐步转入综合的开发,特别是关注旅游地产的开发。
  而在不同的这种高层的论坛之中,我们也会观察到国外的投资企业,包括基金等等,对于海内地产,特别是旅游地产有非常高的爱好。但这是我们从事的一个济南ID院的开发,投资商是一家韩国公司,他们在这种大型的项目开发之中,出了游乐园本身的经济效益作为他们的经济分析方面一个主要的收入点,另外综合的旅游业的开发也是,酒店的收入也是他们最主要的收入来源之一。
  从酒店的开发和地产方面我们可以观察到过去几年有这样一个变化,以前是叫简称叫小旅游大地产,变化成大旅游小地产,以前通常是作为简朴的以旅游销售的形式,销售酒店或者销售房产,以酒店作为一种卖点,或者说作为一个综合项目的卖点,重点是以销售房产为主的开发形式,转化为更加注重酒店作为长期持有的物业形式,通过经营来获取投资回报。
  在旅游项目的开发中,我们常常要关注到,各种气力方面的平衡来终极促成一个项目的成功或者是失败,主要有这样四个方面,一个是政府方面,一个是投资方,另外是消费者和购房者,通常是大量的项目开发不但是一个酒店项目,还有带着地产项目,还有当地居民与工业的发展。
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  从这种大型开发政府从拉动区域经济的角度,通常但愿开发商进行综合项目的开发,特别是酒店业以及其他的会展或者是文化举措措施的开发,作为城市整体布局的其中一个有机的组成部门,开发商在这个项目的开发之中,必需要了解,或者说是深入地了解政府的开发城市一个主导方向,以及他们的需求。
  另外在酒店的大型项目开发投资过程中,有投资和开发商逐步有细分的趋势,有的是纯以投资的形式参与,有的是连投资再开发本身,投资商与开发商经济的回报目标也是作为开发商本身和投资的角度来讲是最根本的目标,其中投资商的目标和开发商的目标又有一些细分的不同。http://www.beijinghonglu.cn
  在以地产为主的大盘的开发中,酒店项目以及房产的项目销售过程中,对于消费者,酒店将来的使用者以及购房者的价值观的体系和关注,在产品的定位以及开发设计过程中,深入研究变成产品的有机部门,这是开发成功最枢纽的一个环节。 http://www.beijinghonglu.cn
  这是姑苏宝岛花园,这个项目本身它也是一个综合的几个项目,包括一些将近50栋高档的别墅,和一个规模不太大的四星级酒店,其中的别墅也是作为分时度假的酒店,包括由酒店形式来治理的这种业态的形式。
  在这个酒店的设计和定位过程中,确定了以江南水乡为主的这样一种建筑形态,同时又没有停留在简朴的中国建筑符号的模仿,而是在深入地消费者和购房者的需求的基础上,采用了现代东方的建设的形式获得了市场非常好的认可。
  另外对这种大型的项目开发中,非常值得关注的一个当地居民的,拆迁居民的出路,以及当地工业的转型,这是政府非常关心的一个重要的环节,在某些时候会关系到这个项目的成败,是否能够正常地运转下去,一方面是旅游地产对当地的资源的有效的利用和保护,这是在产品定位和项目的开发的时候限期需要深入研究的,另外在这种大型的项目的开发当中,不可避免第一种非常敏感的题目就是如何在创造赢利,解决土地所有权和当地居民的栖身、收入以及糊口等等一系列的未来的题目。
  以旅游业为主题的转型的目标,这种地产的带动项目成为政府解决当地人口和当地经济发展一个重要的环节,这是我们在丽江,西雨古酒店的项目,可以看到古城只有这么大的面积,而新的项目这块用地几乎占到古城的用地的一半以上,是一个大型的项目,这种大型的项目的开发,对于当地政府和居民的影响长短常非常巨大的。
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  在这个项目开发过程中,限于时间的关系我就不具体讲了,前期的详细的研究和产品的定位,从规划的建筑设计的角度,最后选择的是以当地风情为主的温泉式度假酒店,以院落式和本土的建筑风格为基调,发展的新的建筑形态,但是同时建筑语言和建筑的感慨感染和建筑内部的装修都知足现代糊口的需要,和现代高恬静度,但是从文化上继续了当地的文化。
  另外值得关注的一点,通过旅游的开发对旅游资源的再造和工业的整合,也成为这种大型项目的开发一个非常值得关注的点,其中以旅游其他工业性相关的工业的发展,包括各种酒店、庄园、包括蔬菜种植基地,以及新近接触的项目,一些大型的工厂的拆迁之后重新进行城市布局,城市服务举措措施,包括酒店贸易的布局,同时休闲独家又不是旅游地产的独一的支撑,包括一些新型的一些花卉工业,艺术工业,也是成为旅游的新的增长点。
  这是我们受政府委托进行北京潮白河沿岸生态的规划,有十几公里长的沿线的综合的规划,在这个过程之中,其中就有相称一部门是新兴农业园区的规划,包括旅游和新型酒店的规划,新型项目的引进,包括艺术人文资源,宋庄地区以及其他的不同的地区的旅游的设计的一些亮点,详细的农业地区雕塑公园,以及药用植物就是同仁堂的摄生植物园,这种综合的旅游开发的形式,这种资源为旅游综合开发提供了更好的一种整体的吸引力。
  这是一些当地已经有一些雏形的,当地雕塑艺术展区,包括我们为它设计的旅游者自己介入的形式,自己可以介入雕塑制作,简朴的陶器的制作,以介入为主的新型的旅游观光的度假模式。
  从旅游项目的开发来讲,独占http://www.beijinghonglu.cn的资源与主题的特色是项目开发成功的至关重要的一个方面,对于有资源的这种旅游项目开发,以夸大资源为主,而对于缺少资源的这种旅游项目开发,主题的经营才是项目成功的独一的秘诀。
  这是我们在京津新城两个大酒店之一,凯悦大酒店这个地区http://www.beijinghonglu.cn是在北京和天津之间,宝坻,潮白河边一片盐碱地,这是咱们国家最大的私家地产开发公司拿了一块地,在当时是地价非常便宜,这里面他如何开发这个大盘,他当时也做了多方面的探讨,终极把酒店的开发和引入作为大型地产开发的一个很重要的一个项目,整个区域是两万两千亩,其中有两个27栋的高尔夫球场,和一个五星级的大酒店,这个酒店目前在中国北方地区最大的酒店,15万平米。
圆桌论坛:酒店投资与回报 http://www.beijinghonglu.cn 中国酒店业市场的未来展望 http://www.beijinghonglu.cn

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